Dok se pojedine delatnosti mogu obavljati u stanu koji je opremljen za poslovanje, druge se, po pravilu, obavljaju u poslovnom prostoru, opremljenom prema utvrdjenim standardima. Medju takve delatnosti ubrajaju se odredjene iz oblasti ugostiteljstva, u okviru kojih se pruža usluga pripremanja i usluživanja hrane, pića i napitaka, kao što su restorani, barovi, picerije i slično.
Nastavak teksta sadrži analizu propisa na primeru ovih ugostiteljskih objekata.
U praksi, bez obzira na vrstu delatnosti koja se obavlja, izbor poslovnog prostora predstavlja veoma važan, a istovremeno zahtevan korak. U konkretnom slučaju, ugostitelj uglavnom zna svoje poslovne potrebe i raspitao se o potrebama gostiju, ali kako bi se izbegli problemi po sprovedenoj kontroli inspekcije ili nemogućnost dobijanja svih potrebnih dozvola, neophodno je upoznati se sa zakonskom regulativom i zahtevima utvrđenim važećim propisima.
Podaci o prvim ugostiteljskim objektima i načinu na koji su poslovali pronađeni su još u najstarijim sačuvanim zakonicima, iz XVIII veka p.n.e.
Danas su ova pitanja uređena Zakonom o ugostiteljstvu („Sl.glasnik RS“, br. 17/2019.), a detaljnije odgovarajućim podzakonskim aktima.
Ograničenja u pogledu opremanja i uređenja prostorija
Uključujući ulaz u ugostiteljski objekat, svaka prostorija u objektu, počev od prostorije za pripremanje i čuvanje hrane, preko prostorija za potrebe zaposlenog osoblja, do onih za goste, ne može se proizvoljno raspoređivati i opremati.
Minimalne i posebne tehničke uslove za uređenje i opremanje, u zavisnosti od toga koja vrsta hrane će se pripremati i usluživati, kao i od planiranog broja konzumnih mesta, detaljno propisuje Pravilnik o uslovima i načinu obavljanja ugostiteljske delatnosti, načinu pružanja ugostiteljskih usluga, razvrstavanju ugostiteljskih objekata i minimalno tehničkim uslovima za uređenje i opremanje ugostiteljskih objekata („Sl.glasnik RS“, br. 48/2012 i 58/2016).
Prema Pravilniku, Ugostiteljski objekat čine dva dela:
- ekonomsko-tehnički deo, deo koji koristi zaposleno osoblje (kuhinjski blok, pomoćne prostorije i servisno-tehničke prostorije) i
- uslužni deo, koji je na raspolaganju gostima (prostor za usluživanje u prostoriji ili na otvorenom-u bašti ili terasi, garderoba...).
Ekonomsko-tehnički deo ima svaki ugostiteljski objekat, dok uslužni deo ima objekat u kojem se pruža usluga na ugostiteljski način, odnosno u kojem gosti mogu da borave i budu usluženi.
Zaštita od požara, neprijatnih mirisa, buke i druga važna, često zanemarena pitanja
Nije retka situacija da ugostitelj pronađe prostor koji smatra idealnim za obavljanje delatnosti, opremi ga i započne poslovanje, ali se ubrzo suoči sa prijavama suseda zbog preterane buke, neprijatnih mirisa, širenja dima i ostalih smetnji.
Ovakvi problemi i česte inspekcijske kontrole, mogu se izbeći prethodnim upoznavanjem sa pravilima koja su propisana zakonom, pravilnicima, kao i odlukama pojedinih jedinica lokalne samouprave.
Takvom pripremom, ugostitelj će tačno znati na koji način će, na primer, opremiti i održavati ventilacioni sistem, u okviru kog radnog vremena će nesmetano moći da pruža ugostiteljsku uslugu, da organizuje zabavni program u svom objektu, da sprovede kontrolu nivoa buke i slično.
Primenom odredbi Zakona o zaštiti od požara ("Sl.glasnik RS", br. 111/2009, 20/2015, 87/2018-drugi zakon, 87/2018, 87/2018-drugi zakon), ugostitelj će pravilno sprovoditi mere koje imaju za cilj sprečavanje nastanka požara, velike materijalne štete i drugih nesrećnih slučajeva.
Kako se u okviru ove delatnosti pruža usluga pripremanja i usluživanja hrane, važno je primeniti i odredbe Zakona o bezbednosti hrane („Sl.glasnik RS", br.41/2009 i 17/2019), koji između ostalog, propisuje obavezno uspostavljanje sistema za osiguranje bezbednosti hrane, pridržavanje uputstava za primenu dobre proizvođačke i higijenske prakse i HACCP (Hazard Analysis Critical Control Points).
Dakle, iako postoji želja da se sa radom započne što pre, temeljna priprema, koja uključuje upoznavanje sa važećim propisima predstavlja najsigurniji osnov za dugoročno i uspešno poslovanje.
Pravna provera pre zaključenja ugovora o zakupu
Kada je pronađen poslovni prostor koji ispunjava zahteve u pogledu površine, broja prostorija, lokacije, prilaza, parkinga i ostalih bitnih elemenata, prelazi se u fazu pregovaranja o zakupu. Pre samog zaključenja ugovora, potrebno je izvršiti detaljnu pravnu proveru.
Time se utvrđuje da li objekat u kojem se prostor nalazi ima odobrenje za upotrebu; da li je zakupodavac vlasnik prostora ili je i sam zakupac; da li je predmet zakupa u vlasništvu više lica ili je pod nekakvim teretom.
Ugovor o zakupu poslovnog prostora
Ugovor o zakupu se sačinjava u cilju jasnog određivanja prava, obaveza i odgovornosti obe ugovorne strane, čime se štiti interes i zakupodavca i zakupca. Važno je ovaj odnos detaljno urediti, kako bi se izbegli naknadni dugotrajni sudski postupci. Svaki temeljno sačinjen ugovor svodi na minimum mogućnost za nastanak spornog odnosa i potrebu za naknadnim utvrđivanjem i dokazivanjem stvarne volje ugovornih strana.
Navešću određena pitanja u vezi sa kojima je važno postići saglasnost:
- koja je namena zakupa i granice odstupanja od nje,
- iznos i način plaćanja zakupnine, kao i sredstvo obezbeđenja u slučaju neplaćanja,
- trajanje zakupa, način na koji se obnavlja i otkazni rok,
- postojanje potrebe za adaptacijom prostora, u kom obimu je adaptacija moguća i dozvoljena i ko snosi troškove iste,
- prestanak zakupa i stanje u kojem je očekivano, ali i moguće vratiti zakupljeni prostor,
- izmirenje svih poreskih obaveza koje proizlaze iz ovog odnosa, bilo da je zakupodavac pravno ili fizičko lice (svaka situacija stvara različit poreski tretman),
- isključenje podzakupa ili uslovi pod kojima je podzakup dozvoljen,
- obaveza plaćanje troškova redovnog održavanja prostora,
- odgovornost zakupodavca za materijalne nedostatke, njeno ograničenje ili isključenje.
Kao što je gore napisano, ovo je deo važnih elemenata koji se razmatraju sve do postizanja dogovora između zakupodavca i zakupca. Treba imati u vidu da svaki konkretan zakup podrazumeva različite činjenične i pravne okolnosti, a u praksi neretko otvara i dodatna pravna pitanja. S toga, njihovo blagovremeno i sveobuhvatno razmatranje od suštinskog je značaja za pravnu sigurnost strana u ovom odnosu.
Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, već stav autora, ne uvek i uređivačku politiku portala.
Autor: Julijana Petrović, advokat
